На фоне стагнирующего рынка жилой недвижимости сегмент апартаментов демонстрирует невиданные темпы роста – это касается и спроса, и предложения. Именно сюда постепенно перемещаются инвесторы, планирующие сдавать в аренду свое имущество.

Итоговые цифры по первому кварталу текущего года указывают на разнонаправленное движение этих сегментов. У крупнейших застройщиков на «классическом» первичном рынке спад продаж по сравнению с началом 2016 года составил в среднем 20–25%. Зато девелоперы, работающие с апартаментами, довольно потирают руки: по данным Knight Frank St. Petersburg Research, продажи у них в среднем выросли на 11%.

Спрос на апарт-отели вырос почти вдвое

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамары Поповой, объем свободного предложения апартаментов во всех форматах составляет на сегодня в Петербурге 4,5 тыс. штук, или 224 тыс. кв. м. Это почти вдвое перекрывает показатели первого квартала 2016 года. С тех пор в продажу вышло 16 новых объектов, причем шесть из них появилось на рынке в нынешнем году (см. таблицу 1).

Всего же в Петербурге за последние десять лет было построено почти полмиллиона «квадратов» недвижимости, которая фактически является жилой, но юридически относится к коммерческой. Примерно 6% предложения на первичном рынке приходится именно на апартаменты. Вроде бы немного? Но не будем забывать, что еще два года назад этот показатель не превышал 1,5%.

На этот перспективный рынок постепенно стали выходить и те застройщики, которые раньше на него внимания не обращали. Например, «Строительный трест», Setl City и RBI. Кроме того, именно с апартаментов начал едва пришедший в Петербург казахский девелопер BI Group.

Впрочем, не все из перечисленных компаний строят апарт-отели в чистом виде. Чаще всего жилье и апартаменты объединяются в рамках одного многофункционального комплекса, а приоритет отдается все же квартирам.

Отметим все еще гигантское отставание рынка апарт-отелей Петербурга от столичного: в Москве счет им уже перевалил за сотню. По словам старшего аналитика компании BSA Алексея Зубика, такая разница связана с тем, что там апартаменты появились раньше и после кризиса 2008 года получили широкое распространение. «Девелоперы, которые заявили десятки офисных проектов, столкнулись с их невостребованностью и активно начали менять формат. На сегодняшний день 22% рынка недвижимости столицы занимают апартаменты», – подчеркивает эксперт.

Два формата апартаментов

На сегодняшний день существует два формата апартаментов: так называемые buy-to-live, которые, по сути, являются обычной квартирой, в которой просто невозможно зарегистрироваться (во всяком случае пока), и buy-to-let – это фактически номер в гостинице – с соответствующим сервисом, но при этом с собственной кухней. Как понятно из названия, приобретают их обычно инвесторы для последующей сдачи в аренду – как правило, на непродолжительный срок.

По данным компании Becar Asset Management Group, объем предложения апартаментов в Петербурге сегодня на две трети состоит из формата buy-to-live. Оставшаяся треть приходится на инвестиционные проекты (buy-to-let), однако еще пару лет назад их на рынке не было совсем.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group, обращает внимание на то, что появилось много нового предложения апартаментов в историческом центре Петербурга, где «пятен» под застройку жильем совсем мало. А с минувшего января к тому же здесь перестали работать градостроительные регламенты, опустив шлагбаум перед новыми жилыми проектами. Немногочисленные свободные участки в центре предназначены под коммерческие функции, и перевести их в жилое назначение зачастую невозможно.

«В наших реалиях апартаменты – это не самостоятельный сегмент, а производная от жилого рынка. Дело в том, что популярность апартаментов связана не с покупательским спросом, а юридическими ограничениями, не позволяющими девелоперам возводить жилые объекты на большом числе участков, имеющих привлекательные характеристики. В данном случае апартаменты – это лишь юридическая “упаковка” для фактически жилых квартир. Число апартаментных проектов в разных городах часто связано с особенностями генеральных планов и ПЗЗ, которые или дают возможность, или ограничивают возведение жилых объектов в разных районах городов», – считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

Таким образом, предложение рождает спрос. Для тех, кто всегда мечтал жить в центре, но не хочет покупать вторичку, апартаменты – хорошая альтернатива. Что касается апарт-отелей в периферийных городских районах, то здесь определяющий момент – цена. По данным компании BSA, стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже, чем в квартирах в жилых домах того же класса, в той же локации и такого же метража.

Чем квартира лучше апартаментов

Впрочем, у формата апартаментов есть и явные минусы. Прежде всего уже упоминавшаяся невозможность зарегистрироваться в них. Для многих категорий покупателей, особенно иногородних, это очень важно.

Во-вторых, в составе таких проектов зачастую нет ни объектов соцкультбыта, ни паркингов, ни даже элементарных детских площадок. Это и неудивительно: формально это такая же коммерческая недвижимость, как и, скажем, бизнес-центр.

В-третьих, ставка налога для апартаментов (от 0,5% кадастровой стоимости объекта) выше, чем для жилья (от 0,1% кадастровой стоимости).

Есть и еще один тонкий момент: если вы официально сдавали свои апартаменты через управляющую компанию (то есть скрыть этот факт от налоговой у вас не получится), то вам придется платить НДФЛ при их продаже, сколько бы по времени вы ими ни владели. В случае с квартирой после пяти лет владения платить ничего не придется.

Инвестиции в апартаменты: выгодное дело?

Немалая часть инвесторов, которые до появления апарт-отелей покупали квартиры для последующей сдачи в аренду и получения дохода, перешли в сегмент апартаментов.

«Если говорить о покупке с целью инвестиций, то приобретение номера в апарт-отеле является более доходным. Так, максимальная возможная доходность, которую можно получить, сдавая квартиру в аренду, составляет 6% годовых. А при инвестировании в апарт-отель – 7–8%, причем с учетом затрат на услуги управляющей компании и ЖКУ. Кроме того, все возможные риски несет не собственник, как в случае с жильем, а управляющая компания. Но такая доходность возможна только при вложении в объекты для краткосрочного проживания», – говорит Катерина Соболева.

Еще раз подчеркнем: говорить о том, что апартаменты составят в ближайшее время реальную конкуренцию обычным съемным квартирам, если речь идет о долгосрочной аренде, пока преждевременно. А вот бизнес по сдаче квартир посуточно явно будет под угрозой если не немедленного исчезновения, то постепенного вымирания.

«Если иметь в виду проводимые в Петербурге Кубок Конфедераций в 2017 году и чемпионат мира по футболу в 2018 году, то апартаменты будут самым востребованным жильем. Ведь иностранцы не готовы заселиться в комнату к бабушке, без сервиса, полноценных платежных документов и договоров на английском языке. У них немного другой менталитет, они не гонятся за ценой, взвешивают риски, тем более в такой чужой и малопонятной для них стране. Поэтому арендная ставка на апартаменты будет запредельно высокой», – утверждает директор по развитию FLAT SPB Владимир Щербич.

Собственно, эта тенденция уже прослеживается в столице, где наибольшую долю на рынке посуточной аренды уже занимают апартаменты. И она со временем будет только увеличиваться – и в Москве, и в Петербурге.