Всего за несколько лет некогда активный спрос на комнаты на петербургском рынке жилья «съели» квартиры-студии. Сегмент, конечно, не перестал существовать. Но структурные подвижки на нем творятся примечательные.

Еще сравнительно недавно комнаты считались главной «разменной монетой» рынка жилья. Но буквально за несколько лет новостройки сумели перетянуть массовый спрос в сторону более современных квартир. Роль стартового жилья взяли на себя квартиры-студии, которые по своим ценовым и потребительским характеристикам вчистую выиграли конкуренцию. Но комнаты не сдаются – за несколько лет этот рынок «сгенерировал» новый формат – квартиры-студии исторического центра.

Цены на комнаты продолжают падать

Индикаторы средних цен на вторичном рынке жилья Петербурга на протяжении последних лет стоят почти не шелохнувшись. Тогда как цены в сегменте комнат демонстрируют падение.

По данным отдела аналитики и оценки группы компаний «Бюллетень недвижимости», с марта 2015 года средняя цена квадратного метра на рынке комнат уменьшилась на 11,5%, до 89, 4 тыс. руб./кв. м. Для сравнения: средние цены на всем вторичном рынке за два года снизились лишь на 0,4% и сейчас находятся на отметке 105,3 тыс. руб./кв. м. Усредненная комната в центре города сейчас оценивается в 1,6 млн руб. в спальных районах – 1,3 млн руб.

Комнаты рынку не нужны? За первый квартал 2017 года квадратный метр выставленных на продажу комнат стал >> Аналитики БН отмечают, что цены продолжили курс на снижение и в первом квартале текущего года. Быстрее всего продолжают дешеветь миниатюрные комнаты метражом до 10 «квадратов» в многонаселенных коммуналках центральной части города (–4,7%). В спальных районах лидерами падения за квартал стали комнаты площадью свыше 22 кв. м в трех-четырехкомнатных квартирах(–5,3%). В январе – марте цены снизились почти во всех районах города, за исключением Московского (+3,9%) и Красносельского (1,7%). Наибольшее падение продемонстрировали Выборгский (3,5%) и Невский (3,3%).

Ценообразование в сегменте комнат сходно с квартирным рынком. Дороже всего стоят объекты площадью до 10 метров в двушках и трешках – 110–120 тыс. руб./кв. м. А самыми дешевыми являются комнаты площадью свыше 22 кв. м в многонаселенных квартирах. В центре города такой «квадрат» в среднем стоит 74,6 тыс. руб., в спальных районах – 67,1 тыс. руб.
 

Нижняя граница цены на петербургские комнаты сейчас стартует от отметки в 700 тыс. руб. Если цена ниже, то речь, как правило, будет идти либо о продаже невыделенной доли, либо о пяти-семиметровых кладовках, обустроенных под жилище.

Верхняя ценовая планка сегмента также проявлена нечетко. Нередко можно обнаружить в каталогах объекты за 4 млн рублей и выше, то есть по цене неплохой квартиры в новостройке. За такие деньги предлагают либо просторную комнату в малонаселенной коммуналке, в качественном по характеристикам доме и с отличной локацией, либо сразу две, а то и три, комнаты в «недорасселенной» коммуналке с небольшим числом соседей и в спальном районе.

Главным риском при покупке комнаты всегда были соседи. Поэтому продавцы упоминают их в числе обязательных характеристик своего объекта. Коммунальные соседи в объявлениях – это люди «приличные», «порядочные», «хорошие», «не появляются дома» и «пьющих нет»
 

Рынок комнат сжимается

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, объем предложения комнат составляет около 5,5% от вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга. «По значимости сегмента наш город по-прежнему лидирует среди всех российских мегаполисов. К примеру, в столице на такие объявления приходится 1,1%, в других городах-миллионерах от 0,7–1,5%», – отмечает эксперт.

Структура предложения по типам домов остается неизменной: 50% объявлений приходится на дореволюционные дома, около 20% – дома 1918–1960 годов постройки, 25% – здания, построенные в 1960-1991 годах. Активное предложение распределяется примерно поровну между центральными и спальными районами. Это соотношение остается стабильным на протяжении нескольких последних лет.

Многие эксперты уверены, что в ближайшие годы рынок комнат Петербурга будет неуклонно сокращаться, так как покупательский интерес продолжает падать. По данным АН «Итака», за прошлый год сделки с комнатами сократились на 17%.

Комнаты остаются интересным форматом жилья лишь для арендаторов, а также покупателей, которым принципиально жить в историческом центре, но они пока не могут приобрести себе здесь отдельную квартиру
 

Многие риэлторы говорят, что на рынке остались либо очень хорошие и дорогие комнаты, которые сопоставимы по цене с отдельными квартирами в новостройках ближайших пригородов. Либо в листингах «висят» объекты с заведомо завышенной ценой, которую упрямый продавец никак не желает сбавлять. Все остальное – мало кому интересный неликвид. По поводу расселения коммунальных квартир все опрошенные риэлторы выражают скепсис: уже несколько лет этот процесс носит вялотекущий характер.

Комната превращается...

Сокращение спроса на комнатном рынке и дефицит предложения малогабаритного жилья в центре (как известно, однушки в домах старого фонда встречаются редко) привели к интересному явлению: в последние три-четыре года в листингах все чаще появляется предложение квартир-студий в домах старого фонда. Как правило, они расположены в непосредственной близости от станций метро «Площадь Восстания», «Маяковская», «Сенная площадь» и в других районах исторической части города.

 «Новый» формат жилья родился в коммуналках: в ходе перепланировки комнаты в ней обустраиваются отдельный вход, санузел и кухонный уголок, нередко надстраивается второй уровень – под спальные места. Иногда в помещение проводится не только вода, но и газ. Если речь идет о модернизации одной комнаты в коммуналке, тогда это будет ближайшая к входу в квартиру – так удобнее тянуть коммуникации. Другой вариант – это полностью выкупленная коммуналка, которую затем «измельчили» под крохотные студии на продажу. Чаще всего такие «квартиры» располагаются на первых этажах.

Точное число таких объектов на рынке эксперты назвать затрудняются, кто-то говорит о появлении сотни-двух в год.

Недолгое изучение каталогов сразу выявляет в предложении несколько десятков квартир-студий, расположенных в центральных районах. Определить коммунальное происхождение не составляет большого труда: их выдает полное совпадение жилой и общей площади, либо совсем скромные параметры последней – два-три «квадрата». Иногда есть прямое указание на юридический статус объекта: продажа доли в коммуналке.

Площадь самых миниатюрных студий Петербурга, выставленных на продажу, начинается с 13 кв. м: в этот метраж продавец сумел втиснуть совмещенный санузел и электрическую плиту. Стоит такая «маломерка», расположенная в десяти минутах ходьбы от станции метро «Маяковская», всего 1,3 млн (100 тыс. руб. за «квадрат»).

Цены на более просторные студии по 18–25 кв. м, обновленные евроремонтом, заходят далеко за планку в 2 млн руб. В некоторых редких случаях цена за «современную» недвижимость в историческом центре может составлять 160–170 тыс. руб. за «квадрат» – столько уже стоит полноценное жилье бизнес-класса.

«Такие перепланировки уже превратились в бизнес. Стоимость подобных преобразований оценивается в 300–400 тыс. руб. Зато комнату, приобретенную за 1,2–1,3 млн руб., можно продать как отдельное жилье уже за 2–2,2 млн руб. Некоторые фирмы не только предлагают жителям коммунальных квартир “апгрейд” своих комнат, но и сами выкупают подходящие объекты для их последующей перепродажи», – отмечает руководитель отдела аналитики и оценки ГК «Бюллетень недвижимости» Мария Бент.

По сути, на рынке жилья появился новый «промежуточный» формат жилья, который по своим ценовым и потребительским характеристикам сумел «втиснуться» между комнатами и полноценными квартирами-студиями
 

Разумеется, приобретение таких объектов (помимо того, что их не купить в ипотеку) сопряжено со значительными рисками. Риэлторы предупреждают, что легализовать незаконные перепланировки в абсолютном большинстве случаев не получится.

Трансформация комнаты в студию предполагает целый букет нарушений санитарных, строительных и прочих норм: это размещение санузла над жилым помещением, отсутствие разделительной зоны между жилой комнатой и санузлом.

А чиновники в судебном порядке могут обязать нового собственника привести жилище за собственный счет в прежнее состояние, попутно наградив штрафом в размере 100 тыс. руб.

Угроза в любой момент превратиться из собственника квартиры-студии стоимостью в 2–3 млн руб. во владельца дешевой комнаты по идее должна перевешивать желание потенциального покупателя жить с видом на Невский.