В кризис строительный рынок Петербурга захлестнула волна иногородних застройщиков. БН разбирался, какую долю в сегменте масс-маркет захватили «варяги» и кто из них сумел стать заметным игроком.
В 2014-2017 годах на первичный рынок Петербурга и Ленобласти вышли столичные девелоперы ФСК «Лидер», ГК «ПИК», застройщик из подмосковья Glorax Development, вологодская компания Seven Suns Development, архангельский «Аквилон Инвест» и ряд других иногородних игроков. И это не считая элитного сегмента, где небольшие объекты есть у нескольких московских компаний.
ПО НАРАСТАЮЩЕЙ
Основательно потеснить местных игроков – так прогнозировали некоторые эксперты – у «варягов» пока не получилось. Хотя обещание прийти всерьез и надолго выполняется. При этом запуск новых проектов и поиск привлекательных предложений для пополнения земельных банков идет весьма активно. Есть заявки на роль ведущих игроков девелоперского рынка Петербурга.
В этом году экспансия усилилась (см. таблицу). Как сообщает Ольга Романова, ведущий аналитик рынка строящейся недвижимости БН, за девять месяцев 2017 года почти все «варяги» довольно резко увеличили объемы вывода новых проектов на рынок. Некоторые превысили свои прошлогодние показатели в полтора с лишним раза и продолжают наращивать долю присутствия на рынке.
В 2016 году на долю новичков пришлось около 500 тыс. кв. м из 3,9 млн, вышедших на рынок. В этом году – с учетом уже заявленных проектов – объемы должны увеличиться
По сведениям БН, по числу выведенных на рынок квартир на «варягов» в 2016 году пришлось 14% (12,7 тыс.) от общего объема (94,2 тыс.). За 9 месяцев 2017-го эта доля подросла до 16% (10,5 тыс. из 66,3 тыс.). Но впереди – еще квартал: по традиции в конце года застройщики бьют рекорды и по вводу объектов в эксплуатацию, и по выводу новых объемов на рынок.
При всем том, из новичков пока только три компании могут похвалиться уже сданными объектами. Рекордсменом выступает Seven Suns Development (200 тыс. кв. м), также ввели в эксплуатацию свои первые объекты ФСК «Лидер» (38 тыс. кв. м) и Glorax Development (22 тыс. кв. м).
КТО К НАМ ПРИШЕЛ
Компания Glorax Development, которая строит в Петербурге два с половиной года (первое разрешение – апрель 2015-го), сейчас наращивает обороты. Этим летом девелопер запустил сразу три крупных проекта. Это давно анонсированный ЖК Golden City в западной части намывных территорий Васильевского острова, где будет возведено несколько кварталов жилой и коммерческой недвижимости на 450 тыс. кв. м. Также компания занялась реновацией в историческом центре: на Лиговском проспекте, 271 начал строиться ЖК «Первый квартал» (106 тыс. кв. м), а на другой стороне трассы – ЖК «Второй квартал» (80 тыс. кв. м).
Еще один объект по соседству планируется запустить в конце будущего года (в общей сложности на 40 тыс. кв. м), а в 2019-м – последний, самый крупный. На сегодня в портфеле компании насчитывается шесть реализуемых в Петербурге объектов (помимо трех вышеуказанных – ЖК «Английская миля» на Петергофском шоссе, ЖК «Твин Хаус» в Купчино и «Мейн Хаус» на Гражданке). Как утверждает сайт компании, портфель всех проектов (с учетом Московской области) достиг 2 млн кв. м, а в активной работе – 500 тыс. квадратов.
Еще один иногородний застройщик, с вологодскими корнями, – Seven Suns Development – заявил о своих амбициях сразу с момента захода на рынок. Первое разрешение компания получила в середине 2014-го и спустя короткое время попала в наш топ-10 по объемам нового строительства: седьмое место по итогам 2015 года (140 тыс. кв. м) и шестое по итогам 2016-го (150 тыс. кв. м).
Сейчас компания выступает самым активным застройщиком намыва на Васильевском острове, сдав шесть корпусов ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”» и обещая еще несколько домов ввести к концу года (весь проект рассчитан на 340 тыс. кв. м). Под брендом «Светлый мир» реализуются еще несколько проектов: «О’Юность…» в Невском районе, комплекс апартаментов «Внутри…» в Сестрорецке и запущенный этим летом новый проект на 113 тыс. кв. м – ЖК «Светлый мир “Жизнь…”» в Московском районе, на территории бывшего завода «Самсон».
Интересно, что пока компания вывела на рынок втрое меньше своих ежегодных объемов (55 тыс. кв. м). Но «под парами» новый масштабный проект – ЖК «Светлый мир “Город солнца...”» в Парголово общей площадью 350 тыс. кв. м.
Архангельская компания «Аквилон Инвест» в этом году уже на треть (54 тыс. кв. м) увеличила объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом. Неплохой показатель с учетом того, что на петербургский рынок архангелогородцы вышли в канун 2016-го. Еще недавно в арсенале компании было два проекта – ЖК «КосмосStar» и ЖК 4YOU – оба в Московском районе. В текущем году запущено строительство сразу трех – ЖК «Солнце PARK» (25 тыс. кв. м) по соседству с Пушкином, ЖК KingDOM (18 тыс. кв. м) возле станции метро «Чкаловская» и ЖК All inclusive (76 тыс. кв. м) в Шушарах (продажи еще не открыты).
МОСКВА КРУПНИТ
Вышедшим на местный рынок московским игрокам федерального масштаба небольшие проекты неинтересны. Они предпочитают приобретать у местных застройщиков «упакованные» всеми разрешениями участки под комплексное освоение.
Так, ФСК «Лидер» вышел на рынок в 2015-м с проектом ЖК «Светлановский» площадью 160 тыс. кв. м в Девяткино. В прошлом году был выведен ЖК «UP-квартал “Комендантский”» (62 тыс. кв. м жилья) в Приморском районе и начато строительство UP-квартала «Московский» площадью 200 тыс. кв. м в Шушарах. За девять месяцев текущего года в этих проектах компания вывела в продажу свыше 91 тыс. квадратов жилья (2,3 тыс. квартир) – это на треть больше прошлогоднего показателя корпорации. И больше, чем у всех остальных «варягов».
Также по-крупному играет ГК «ПИК», в этом году начавшая штурм петербургского рынка во второй раз. На сегодня в продажу заявлены ЖК «Дальневосточный, 15» общей жилой площадью 73 тыс. кв. м и ЖК «Орловский парк» в Приморском районе на 115 тыс. кв. м. В общей сложности на рынок пока выведено около 60 тыс. квадратов (1,2 тыс. квартир).
Москвичи в 2016 году запустили в Петербурге еще один крупнейший проект на 450 тыс. квадратов жилья – это ЖК «Две столицы» на Московском шоссе. Но, как оказалось, компании «Мортон», представлявшая проект и заявлявшая наполеоновские планы по освоению рынка, а также ГК «ПИК», поглотившая «Мортон» прошлой осенью, к этому проекту отношения не имеют. Застройщиком выступает неизвестная ООО «ИнтерГрупп», которую связывают с Московским индустриальным банком. Интересно, что в минувшем году ЖК «Две столицы» пополнил рынок 47 тыс. кв. м жилья (1,1 тыс. квартир), но в этом году новые лоты в продажу не заявлялись.
Из пришедших в кризис москвичей также отметим две компании, которые сконцентрировали усилия на одном-двух проектах. Это «Самолет ЛО», который в этом году вывел на рынок ЖК «Мурино 2019» (2 тыс. квартир), являющийся продолжением ЖК «Мурино 2017». Также на окраинах предпочитает работать компания «Красная стрела». В этом году застройщик открыл продажи в ЖК «Неоклассика-2» (300 квартир) возле Пушкина и вывел на рынок малоэтажный проект «Горки Парк» общей площадью 30 тыс. кв. м во Всеволожском районе.
Еще одного московского игрока, попавшего в нашу таблицу, – ООО «Патриот-Нева» – уже можно считать старичком на рынке. Компания, входящая в группу «Интеко», работает с 2012 года и уже реализовала ряд проектов. Сейчас в стадии строительства еще несколько, в частности, это ЖК «ЗемлЯнино» в Янино и ЖК «Кудрово» в одноименной деревне. В текущем году компания вывела в продажу 27,5 тыс. кв. м. Правда, недавно появившаяся информация о санации Бинбанка (собственник «Интеко») под контролем ЦБ говорит о возможной смене девелопера этих проектов.
ЭКСПАНСИЯ ПРОДОЛЖИТСЯ
По данным экспертов компании Rusland SP, с января по сентябрь 2017 года девелоперы на петербургском рынке приобрели на 120% больше земли, чем за аналогичный период 2016-го.
Наряду с петербургскими игроками свои земельные портфели активно пополняли ГК «ПИК», Seven Suns Development, «Аквилон Инвест», Glorax Development и др. Часть новых проектов некоторые из застройщиков обещают анонсировать уже в этом году.
Такую гонку подстегивает не только усиление конкуренции на фоне падающего рынка и стремление ухватить долю спроса, но и новации законодательства. Как известно, требования 218-ФЗ лишили девелоперов возможности тратить деньги дольщиков на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и прочую «упаковку» участков. До 1 июля 2018 года нужно успеть пополнить земельные банки: потом на эти цели придется тратить кредитные средства.
