Грядущая перестройка финансовой модели работы рынка первичной недвижимости отразится на стоимости жилья, приведет к сокращению предложения и падению объемов ипотечного кредитования.

Эксперты прогнозируют сокращение выдачи ипотечных кредитов. Так, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев оценивает снижение объемов кредитования на 15% по сравнению в 2018 годом. Однако, ничего удивительного в этом не видит, поскольку по объемам выданных кредитов прошлый год побил рекорды предыдущих лет. Впрочем, основными причинами снижения объемов будут последствия решений, принятых органами власти.

«Рост НДС и стоимости стройматериалов, переход на эскроу-счета и новые условия кредитования застройщиков банками, прогнозируемый рост ставки ЦБ РФ – все это, с одной стороны, увеличит стоимость квадратного метра жилья, а с другой - приведет к удорожанию ипотеки для потенциальных покупателей, - отмечает Алексей Муравьев. – Поэтому снижение объемов продаж жилья и выданных кредитов ожидаемо. Однако, во время экономических спадов спрос жителей регионов на жилье в больших мегаполисах возрастает. Поэтому падение в 2019 году не будет критичным».

По мнению эксперта, дном рынка станут, скорее, 2020 и 2021 годы. «Высокая стоимость жилья во всех сегментах, сокращение предлагаемых к продаже объектов, уход с рынка части застройщиков и дальнейшее снижение покупательской способности будут ключевыми факторами снижения ипотечного кредитования, - считает эксперт. – В эти годы падение по цифрам будет более ощутимым – до 25%».

А пока, несмотря на снижающуюся покупательскую способность и ухудшение рыночных условий, спрос на жилье и ипотеку будет оставаться относительно высоким. «По крайней мере, в первом полугодии 2019 года, - уверена директор департамента внешних коммуникаций компании «MASTER Девелопмент» Дарья Баранова.

Конец 2018и начало 2019 года показали неплохую динамику продаж и объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Рост обусловили ожидания покупателей, опасавшихся ухудшения условий покупки жилья в будущем. «При этом ожидания относительно глобального удорожания стоимости квадратного метра в 2019 году вряд ли реализуются по самому худшему сценарию в ближайшее время, - говорит Дарья Баранова. – Многие застройщики создали задел проектов, которые можно будет реализовывать по старой схеме. Кроме того, основные изменения из-за новых законов начнутся только после июля. Поэтому по итогам этого года падение продаж будет не столь критичным».

Наблюдаемое повышение цен в отдельных проектах, в первую очередь, связано с объективными факторами роста себестоимости строительства. И на уровень спроса в этих комплексах повлияло незначительно. «Масс-сегмент, безусловно, более подвержен влиянию роста стоимости квадратного метра, но пока мы не видим скачка цен, да и условия ипотечного кредитования ухудшились незначительно, - отмечает Дарья Баранова. - Поэтому несмотря на снижающуюся покупательскую способность и ухудшение рыночных условий, спрос на жилье и ипотеку будет оставаться относительно высоким. По крайней мере, в первом полугодии 2019 года».

Менее оптимистично сморит на начавшийся год руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» Яна Булмистре. По мнению эксперта, в 2019 году девелоперам нужно быть готовым не только к снижению количества ипотечных сделок, но и общего объема продаж 

«Сравнение пойдет не с 2018 годом, когда спрос на жилье был ажиотажным и рост по сделкам составил около 30%, а с предыдущими годами, - говорит Яна Булмистре. – В лучшем случае, если первая половина текущего года окажется активной, нам удастся сохранить показатели 2017. В этом году рынок ожидает глобальное перестроение финансовой модели работы, что не может не повлиять на стоимость жилья и некоторое сокращение предложения. Снижение реальных доходов населения, удорожание ипотеки, рост цен на недвижимость и на повседневно необходимые товары плюс вымывание части отложенного спроса в конце 2018 года – все это скажется на сделках. Изменения коснутся, в основном, класса масс-маркет. Позитивным моментом может стать разворот политики банков в сторону снижения ипотечных ставок. Однако пока объективных предпосылок для этого нет, если не считать недавнее заявление президента о необходимости сделать кредиты на покупку жилья в доступными».